Gestão de investimentos em projetos de construção civil considerando opções reais: um estudo de caso.

Abstract

Ao longo da última década, os métodos tradicionais de análise de projetos de investimento de capital, vêm sendo alvos de importantes questionamentos devido ao fato de não incorporarem o valor de flexibilidade gerencial em suas análises. Simultaneamente, uma abordagem alternativa, a teoria das opções reais, baseada na analogia entre oportunidades de investimento, flexibilidade gerencial e opções financeiras, vem sendo proposta. A teoria das opções reais mostra-se uma importante ferramenta não somente na avaliação de projetos de investimentos, mas também no processo de tomada de decisões, incorporando o valor de uma administração ativa, capaz de analisar e tomar decisões baseadas em métodos e critérios de avaliação mais objetivos. Após apresentar uma revisão bibliográfica envolvendo os conceitos da teoria das opções reais passando pelas opções financeiras e os modelos de precificação, serão apresentados alguns trabalhos a respeito da aplicação da teoria das opções reais na indústria da construção civil, com um foco principal ao mercado imobiliário. Por fim, utilizando o modelo desenvolvido por Kallberg e Laurin (1997), incorporando características do trabalho de Titman (1985) considerando construção instantânea, de Majd e Pindyck (1987) com opções compostas, seguindo o diagrama de estados e ações no desenvolvimento de uma propriedade, proposto por Paxson (2005), apresenta-se um estudo de caso onde a teoria das opções reais foi aplicada na avaliação de um empreendimento imobiliário. Dessa forma, a análise das opções revela o real valor do empreendimento, auxiliando na gestão do investimento, mostrando-se uma importante ferramenta no processo de tomada de decisão em investimentos no mercado imobiliário.